Spekulationssteuer-Rechner für Immobilien
Berechne die Steuer beim Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) — inklusive AfA-Rückrechnung. Beispiel: 100.000 € Gewinn nach AfA bei 42 % Grenzsteuersatz ergeben rund 42.000 € Steuer; nach zehn Jahren sind es 0 €.
Diese Berechnung dient der Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung. Spekulationsfrist, AfA-Rückrechnung und Steuersatz sind im Einzelfall mit dem Finanzamt bzw. einem Steuerberater zu klären.
Beispielrechnung
Eine vermietete Wohnung wurde für 400.000 € gekauft und nach fünf Jahren für 500.000 € verkauft; beim Verkauf fallen 10.000 € Nebenkosten an. In der Vermietungszeit wurden 30.000 € AfA abgesetzt. Der Veräußerungsgewinn beträgt 500.000 € − 10.000 € − (400.000 € − 30.000 €) = 120.000 €. Bei 42 % Grenzsteuersatz sind das 50.400 €Spekulationssteuer. Ohne die AfA-Rückrechnung läge der Gewinn nur bei 90.000 € — die abgesetzte AfA erhöht die Steuer also um 12.600 €. Nach Ablauf der zehn Jahre wäre derselbe Verkauf komplett steuerfrei.
So wird die Steuer berechnet
1. Haltedauer prüfen
Maßgeblich ist die Zeit zwischen notariellem Kauf- und Verkaufsvertrag. Liegt sie über zehn Jahre, ist der Gewinn nach § 23 EStG komplett steuerfrei — unabhängig von der Höhe.
2. Veräußerungsgewinn ermitteln
Verkaufspreis minus Verkaufsnebenkosten (Notar, Löschung, Makler) minus Anschaffungskosten. Ein Verlust lässt sich nur mit anderen privaten Veräußerungsgewinnen verrechnen, nicht mit übrigem Einkommen.
3. AfA zurückrechnen
Die in der Vermietungszeit geltend gemachte Abschreibung (AfA) mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Diese AfA-Rückrechnung wird oft übersehen und treibt die Steuer spürbar nach oben.
4. Steuer berechnen
Der steuerpflichtige Gewinn wird mit dem persönlichen Grenzsteuersatz versteuert (zuzüglich Soli und ggf. Kirchensteuer). Der Gewinn erhöht das zu versteuernde Einkommen im Verkaufsjahr.
Häufige Fragen
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Bei vermieteten Immobilien ist der Veräußerungsgewinn nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kauf- und Verkaufsverträge. Bei durchgehender Selbstnutzung entfällt die Frist.
Was ist die AfA-Rückrechnung?
Die während der Vermietung abgesetzte Abschreibung (AfA) wird beim Verkauf innerhalb der Frist dem Gewinn wieder zugerechnet: Sie senkt die anrechenbaren Anschaffungskosten und erhöht so den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
Mit welchem Steuersatz wird der Gewinn versteuert?
Mit dem persönlichen Grenzsteuersatz (bis 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Der Veräußerungsgewinn erhöht das zu versteuernde Einkommen des Verkaufsjahres — das kann den Grenzsteuersatz zusätzlich anheben.
Zählt die Selbstnutzung für die Steuerfreiheit?
Ja. Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt, ist der Verkauf auch innerhalb von zehn Jahren steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG). Der Rechner berücksichtigt das über die Auswahl der Nutzungsart (vermietet oder selbst genutzt). Den gemischten Fall (zeitweise vermietet, dann selbst genutzt, ohne erfüllte Befreiung) bildet er vereinfacht ab — hier lohnt eine steuerliche Beratung.
Kann ich einen Verkaufsverlust steuerlich nutzen?
Nur eingeschränkt: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften sind ausschließlich mit Gewinnen aus ebensolchen Geschäften verrechenbar, nicht mit Mieteinnahmen oder Arbeitslohn. Im Einzelfall ergibt sich daher keine Steuerminderung.
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