AfA-Rechner für Immobilien
Berechne die jährliche Gebäude-Abschreibung (§ 7 EStG) — linear, degressiv oder als Denkmal-AfA — und vergleiche die Arten. Beispiel: Bei 440.000 € Anschaffungskosten und 70 % Gebäudeanteil sind das bei linearer AfA (2 %) rund 6.160 €abschreibbar pro Jahr.
Diese Berechnung dient der Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die tatsächliche Kaufpreisaufteilung und der maßgebliche AfA-Satz sind im Einzelfall mit dem Finanzamt bzw. einem Steuerberater zu klären.
Beispielrechnung
Eine vermietete Eigentumswohnung kostet 400.000 €, hinzu kommen 40.000 € abschreibungsfähige Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch). Die AfA-Basis beträgt damit 440.000 €. Bei einem Gebäudeanteil von 70 % entfallen 308.000 €auf das abschreibbare Gebäude und 132.000 € auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden. Mit dem linearen Satz von 2 % ergibt das eine jährliche AfA von 6.160 €über 50 Jahre — bei 2,5 % wären es 7.700 €, bei 3 % sogar 9.240 €.
So wird die AfA berechnet
1. AfA-Basis bestimmen
Kaufpreis plus abschreibungsfähige Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) ergeben die Anschaffungskosten. Finanzierungskosten wie Disagio zählen nicht dazu — sie sind sofort abziehbare Werbungskosten.
2. Gebäudeanteil herausrechnen
Nur das Gebäude nutzt sich ab und ist abschreibbar, der Grund und Boden nicht. Üblich sind 70–80 % Gebäudeanteil; bei hohen Bodenrichtwerten kann der Bodenanteil deutlich größer sein.
3. Immobilientyp wählen
Der Typ bestimmt den AfA-Satz: linear nach § 7 Abs. 4 EStG (2 % für Fertigstellung 1925–2022, 2,5 % für Altbauten vor 1925, 3 % für Neubauten ab 2023). Für förderfähige Neubauten gibt es die degressive AfA (§ 7 Abs. 5a, 5 % vom Restwert), für Baudenkmäler und Sanierungsgebiete die erhöhte Denkmal-AfA (§ 7i/§ 7h).
4. Jahres-AfA berechnen
Bei linearer AfA ergibt Gebäudewert mal Satz den jährlich gleichbleibenden Betrag. Bei degressiver AfA fällt er jährlich (5 % vom Restwert), bei Denkmal-AfA werden die Sanierungskosten zusätzlich beschleunigt abgeschrieben (9 % in den Jahren 1–8, 7 % in den Jahren 9–12). Die AfA mindert als Werbungskosten dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung.
Häufige Fragen
Was bedeutet AfA bei einer Immobilie?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ (§ 7 EStG). Der Wertverlust des Gebäudes wird über die Nutzungsdauer steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht und mindert die Steuerlast aus Vermietung und Verpachtung.
Welcher AfA-Satz gilt für mein Gebäude?
Bei linearer AfA: 2 % pro Jahr (50 Jahre) für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 % (40 Jahre) für Altbauten vor 1925 und 3 % (33 Jahre) für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023.
Warum kann ich nur den Gebäudeanteil abschreiben?
Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und ist deshalb nicht abschreibbar. Der Kaufpreis wird in einen Boden- und einen Gebäudeanteil aufgeteilt; nur Letzterer bildet die AfA-Basis.
Zählen die Kaufnebenkosten zur AfA-Basis?
Ja. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten gehören zu den Anschaffungskosten und erhöhen — anteilig auf das Gebäude — die AfA-Basis. Reine Finanzierungskosten zählen dagegen nicht dazu.
Wie funktionieren Denkmal-AfA und degressive AfA?
Beide kannst du im Rechner über den Immobilientyp wählen. Die degressive Neubau-AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) schreibt 5 % vom jeweiligen Restwert ab — der Betrag fällt also jedes Jahr; ein Wechsel zur linearen AfA ist zulässig und wird hier nicht automatisch eingerechnet. Die erhöhte Denkmal-AfA (§ 7i/§ 7h EStG) gilt nur für die begünstigten Sanierungskosten (9 % in den Jahren 1–8, 7 % in den Jahren 9–12), während die Altbausubstanz weiter linear abgeschrieben wird.
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