Anschlussfinanzierung berechnen
Ermittle die Restschuld am Ende deiner Zinsbindung und vergleiche, wie unterschiedliche Anschlusszinsen deine künftige Monatsrate verändern. Beispiel: Bei 300.000 € Darlehen, 3 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung und 10 Jahren Zinsbindung verbleibt eine Restschuld von rund 230.000 €.
Diese Berechnung dient der Orientierung und ersetzt keine Finanzberatung. Die tatsächliche Restschuld und die Konditionen der Anschlussfinanzierung hängen von den genauen Vertragsdetails und dem Marktumfeld ab.
Beispielrechnung
Ein Darlehen über 300.000 € mit 3 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung ergibt eine laufende monatliche Rate (Annuität) von 1.250 €. Nach 10 Jahren Zinsbindung ist die Restschuld auf rund 230.129 €gesunken. Wendet man auf diese kleinere Restschuld denselben Anfangstilgungssatz von 2 % an, ergeben sich für die Anschlussfinanzierung folgende Monatsraten: bei gleichbleibendem Zins (3 %) rund 959 €, bei einem Prozentpunkt mehr (4 %) rund 1.151 €und bei einem Prozentpunkt weniger (2 %) rund 767 €. Alle Raten liegen unter der bisherigen Annuität von 1.250 € — denn die kleinere Restschuld senkt bei gleichem Tilgungssatz die Rate stärker, als ein höherer Zins sie anhebt.
So funktioniert die Anschlussfinanzierung
1. Laufende Annuität bestimmen
Aus Sollzins und Anfangstilgung ergibt sich die konstante monatliche Rate (Annuität): (Sollzins + Anfangstilgung) / 100 / 12 × Darlehensbetrag. Diese Rate bleibt während der gesamten Zinsbindung unverändert.
2. Restschuld am Ende der Zinsbindung ermitteln
Monat für Monat reduziert die Tilgung die Restschuld, während der Zinsanteil mit dem Saldo sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Am Ende der Zinsbindungsdauer verbleibt in der Regel noch eine Restschuld, die neu finanziert werden muss.
3. Anschlusszins-Szenarien vergleichen
Zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung gilt ein neuer Marktzins. Der Rechner zeigt vier Szenarien: einen Prozentpunkt günstiger, unverändert, einen oder zwei Prozentpunkte teurer als heute. Die Szenarien wenden deinen bisherigen Anfangstilgungssatz auf die kleinere Restschuld an — deshalb können die neuen Raten niedriger ausfallen als deine bisherige Annuität, obwohl der Zins gleich bleibt oder steigt.
4. Forward-Darlehen oder Sondertilgung erwägen
Liegt das Zinsbindungsende noch mehr als 12 Monate entfernt, kann ein Forward-Darlehen den aktuellen Zins sichern. Verfügbares Kapital als Sondertilgung einzusetzen reduziert die Restschuld und damit die Zinslast in der Anschlussphase.
Häufige Fragen
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss die verbleibende Restschuld neu finanziert werden. Diesen Vorgang nennt man Anschlussfinanzierung. Dabei werden Zinssatz und Konditionen neu vereinbart — entweder mit der bisherigen Bank (Prolongation) oder einem neuen Anbieter (Umschuldung).
Wie groß ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld hängt von der Höhe des Darlehens, dem Sollzins, der Anfangstilgung und der Zinsbindungsdauer ab. Bei einem Darlehen von 300.000 € mit 3 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung und 10 Jahren Zinsbindung beträgt die Restschuld rund 230.000 €.
Wann sollte ich mit der Planung der Anschlussfinanzierung beginnen?
Spätestens 12 Monate vor Zinsbindungsende solltest du Angebote einholen. Ab 36 Monaten vor Ende ist ein Forward-Darlehen möglich, mit dem du den aktuellen Zins für späteren Abruf festschreiben kannst. Banken verlangen dafür einen Zinsaufschlag (Forward-Aufschlag).
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei der Prolongation verlängerst du das bestehende Darlehen bei deiner Bank zu neuen Konditionen. Bei der Umschuldung wechselst du den Darlehensgeber. Letzteres erfordert eine Grundbuchumtragung und verursacht Notarkosten, ist aber oft günstiger, wenn ein anderer Anbieter bessere Konditionen bietet.
Lohnt sich eine Sondertilgung vor der Anschlussfinanzierung?
Ja, in der Regel schon. Jeder Euro, der die Restschuld vor der Anschlussfinanzierung senkt, reduziert die neue Rate und die Gesamtzinsbelastung. Prüfe aber vorher, ob dein Darlehensvertrag eine kostenlose Sondertilgung erlaubt oder eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
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