Cashflow-Rechner für Immobilien
Berechne in Sekunden, ob sich eine Immobilie monatlich selbst trägt: Der Rechner stellt Kaltmiete, Bewirtschaftungskosten und Kapitaldienst gegenüber und zeigt den Cashflow vor und nach Steuern – inklusive Mietrendite und der Steuerwirkung über die Gebäude-AfA. Kostenlos und ohne Anmeldung.
Gib deine Objektdaten ein und berechne den monatlichen Cashflow vor und nach Steuern — kostenlos und ohne Anmeldung.
Jahr-1-Schnappschuss zur Orientierung. Die Berechnung ersetzt keine steuerliche Beratung; maßgeblich sind Einzelfall, Finanzamt bzw. Steuerberater.
Rechenbeispiel
Annahmen
- Kaufpreis
- 350.000 €
- Kaufnebenkosten
- 35.000 €
- Kaltmiete
- 1.150 €/Monat (13.800 €/Jahr)
- Nicht umlegbare Kosten
- 200 €/Monat (2.400 €/Jahr)
- Darlehen
- 300.000 € · 3,6 % Zins · 2 % Tilgung
- Grenzsteuersatz
- 42 %
Rechenweg
- Bruttomietrendite
- 13.800 € ÷ 350.000 € = 3,94 %
- Annuität
- 5,6 % × 300.000 € = 16.800 €/Jahr (1.400 €/Monat)
- Cashflow vor Steuern
- 1.150 € − 200 € − 1.400 € = −450 €/Monat
- Steuerwirkung
- Zins ~10.800 € + AfA ~4.900 € + Bewirtschaftung 2.400 € − Miete 13.800 € = −4.300 € → ~1.800 €/Jahr Ersparnis (~150 €/Monat)
- Cashflow nach Steuern
- −450 € + 150 € = −300 €/Monat
Das Objekt kostet im ersten Jahr rund 300 € monatlich Eigenleistung — bei gleichzeitig ~500 € monatlichem Tilgungsaufbau. Die exakten Werte für deine Zahlen liefert der Rechner oben.
Vereinfachtes Beispiel zur Orientierung. Die exakte periodisierte Berechnung – inkl. anteiliger Anschaffungsnebenkosten in der AfA-Basis – liefert der Rechner oben.
So wird der Cashflow berechnet
1. Mieteinnahmen ansetzen
Die Jahres-Kaltmiete ist die Einnahmenbasis. Aus ihr und dem Kaufpreis ergibt sich die Bruttomietrendite (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis). Umlegbare Betriebskosten bleiben außen vor, weil sie der Mieter trägt.
2. Bewirtschaftungskosten abziehen
Nicht umlegbare Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten) mindern den Überschuss. Sie sind als Werbungskosten nach § 9 EStG steuerlich abziehbar.
3. Kapitaldienst gegenrechnen
Die Annuität aus Zins und Tilgung ist der größte Liquiditätsabfluss. Nur der Zinsanteil ist Werbungskosten (§ 9 EStG) — die Tilgung ist Vermögensaufbau, kein Aufwand und nicht cashflow-neutral.
4. Steuerwirkung über die AfA
Die Gebäude-AfA (§ 7 EStG, i. d. R. 2 % p. a. auf den Gebäudeanteil inkl. anteiliger Anschaffungsnebenkosten) ist Aufwand ohne Zahlungsabfluss. Zusammen mit Zins und Bewirtschaftung kann sie das steuerliche Ergebnis ins Minus drehen und über den persönlichen Grenzsteuersatz Liquidität zurückbringen.
5. Cashflow vor und nach Steuern
Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − Bewirtschaftung − Annuität. Cashflow nach Steuern korrigiert um die Steuerwirkung. Beide Werte zeigen, ob das Objekt sich monatlich selbst trägt oder Eigenkapital nachschießt.
Häufige Fragen
Was ist der Cashflow einer Immobilie?
Der Cashflow ist der monatliche Überschuss aus Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten und Kapitaldienst (Zins + Tilgung). Positiver Cashflow heißt: die Immobilie trägt sich selbst; negativer Cashflow heißt: du schießt monatlich Eigenkapital nach.
Warum unterscheiden sich Cashflow vor und nach Steuern?
Vor Steuern zählt der reine Zahlungsstrom. Nach Steuern kommt die Steuerwirkung hinzu: Zinsen, nicht umlegbare Kosten und die AfA (§ 7 EStG) mindern das zu versteuernde Einkommen. Bei negativem steuerlichem Ergebnis erstattet das Finanzamt anteilig über den Grenzsteuersatz — das verbessert den Cashflow nach Steuern.
Zählt die Tilgung zum Cashflow?
Ja, als Liquiditätsabfluss — die Tilgungsrate verlässt monatlich dein Konto. Steuerlich ist sie jedoch kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau: Sie senkt die Restschuld, nicht die Steuer. Nur der Zinsanteil ist Werbungskosten.
Welche Kosten sind nicht umlegbar?
Typisch nicht umlegbar sind Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Reparaturen sowie das Mietausfallwagnis. Umlegbare Betriebskosten (z. B. Müll, Wasser, Hausmeister) trägt der Mieter und bleiben im Cashflow außen vor.
Ersetzt der Rechner eine Steuerberatung?
Nein. Der Rechner liefert eine transparente Orientierung auf Basis deiner Eingaben und vereinfachter Annahmen. Die steuerliche Behandlung im Einzelfall (z. B. Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude, anschaffungsnahe Aufwendungen) gehört in die Hand einer Steuerberatung.
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