Zäsur am Immobilienmarkt: Kanam Grund wickelt Leading Cities Invest ab

Die deutsche Immobilienlandschaft steht im Sommer 2026 vor einer historischen Wende, die das Vertrauen in eine bisher als sicher geltende Anlageklasse erschüttert. Wie das Fachportal www.iz.de berichtet, hat die Kanam Grund Group die Schließung und anschließende geordnete Abwicklung ihres offenen Immobilienfonds "Leading Cities Invest" bekannt gegeben. Diese Entscheidung markiert einen Wendepunkt, da es sich um den ersten offenen Immobilienfonds handelt, der seit der Einführung des strengen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) im Jahr 2013 aufgrund massiver Mittelabflüsse liquidiert werden muss. Das KAGB ist das zentrale Regelwerk in Deutschland, das die Verwaltung von Investmentvermögen normiert und den Anlegerschutz durch klare Vorgaben für Rücknahmen und Transparenz stärken soll.

Das Ende einer Ära: Der erste Fall unter dem KAGB

Die Nachricht von der Abwicklung des Leading Cities Invest trifft den Markt in einer Phase, in der viele Marktteilnehmer auf eine Stabilisierung gehofft hatten. Unter einer "Abwicklung" versteht man im Fondskontext die Einstellung des aktiven Geschäftsbetriebs und den sukzessiven Verkauf aller im Fonds enthaltenen Immobilien, um das investierte Kapital nach Abzug der Kosten an die Anleger zurückzuzahlen. Dass dies nun erstmals seit 2013 unter dem Regime des KAGB geschieht, zeigt die Schwere der Krise.

Die Kanam Grund Group begründete diesen drastischen Schritt mit einem anhaltend schwierigen Marktumfeld. Trotz der Zinssenkungen, welche die Zentralbanken bereits im Jahr 2024 eingeleitet hatten, blieb die erhoffte nachhaltige Belebung des Transaktionsmarktes aus. Als Transaktionsmarkt bezeichnet man den Bereich des Immobilienmarktes, auf dem professionelle Käufer und Verkäufer Gebäude und Grundstücke handeln. Da dieser Markt im Jahr 2026 weiterhin schwächelt, fehlen die notwendigen Käufer für große Gewerbeimmobilien, was die Liquidität der Fonds massiv einschränkt.

Marktdaten 2026: Ein schwieriges Umfeld für Fondsstrategien

Um die Entscheidung der Kanam Grund Group zu verstehen, muss man einen Blick auf die harten Fakten des aktuellen Marktes werfen. Im April 2026 liegen die Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung von über 10 Jahren bei 3,89 Prozent. Dieser Zinssatz ist ein entscheidender Faktor für die Immobilienbewertung: Je höher die Zinsen, desto attraktiver werden alternative Anlagen wie Anleihen und desto schwieriger wird die Finanzierung neuer Immobilienkäufe.

Parallel dazu zeigt der Immobilienpreisindex, der die durchschnittliche Preisentwicklung am Markt abbildet, für das Jahr 2025 einen Stand von 98,90 Punkten. Dieser Wert verdeutlicht, dass die Preise im Vergleich zu den Vorjahren unter Druck geraten sind. Für offene Immobilienfonds ist diese Kombination aus hohen Finanzierungskosten und stagnierenden oder sinkenden Preisen fatal. Wenn Anleger in großem Stil ihre Anteile zurückgeben wollen, muss der Fonds Immobilien verkaufen. Finden diese Verkäufe in einem Marktumfeld mit einem Indexstand von unter 100 statt, lassen sich die ursprünglichen Buchwerte oft nicht realisieren.

Der schleichende Niedergang des Fondsvolumens

Der Leading Cities Invest war einst ein Vorzeigeobjekt der Kanam Grund Group. In der Spitze verwaltete der Fonds ein Vermögen von rund 1,1 Milliarden Euro. Doch die vergangenen Jahre waren von einem massiven Schrumpfungsprozess geprägt. Ende 2025 belief sich das Fondsvermögen nur noch auf 350 Millionen Euro. Dieser Rückgang ist primär auf die Rückgabewünsche der Anleger zurückzuführen, die ihr Kapital aus der Anlageklasse Immobilien abziehen wollten.

Um diesen Rücknahmewünschen nachzukommen, hat das Management bereits seit 2022 reagiert und rund 70 Prozent der ursprünglich über 40 Immobilien im Portfolio veräußert. Ein Portfolio bezeichnet in diesem Zusammenhang die Gesamtheit aller Immobilien, die sich im Besitz des Fonds befinden. Übrig geblieben sind aktuell noch zwölf Immobilien. Dass die verbleibenden Objekte nun im Rahmen einer Abwicklung verkauft werden müssen, liegt auch an den massiven Wertkorrekturen der letzten zwei Jahre. In den Jahren 2024 und 2025 mussten Abschreibungen in Höhe von 16,3 Prozent beziehungsweise 15,9 Prozent vorgenommen werden. Abschreibungen sind bilanzielle Wertminderungen, die den gesunkenen Marktwert der Immobilien widerspiegeln und den Anteilswert für die Anleger direkt reduzieren.

Die Preisdifferenz: Bestand vs. Marktrealität

Ein Blick auf die bundesweiten Durchschnittspreise im Mai 2026 verdeutlicht die Herausforderung für Fondsmanager. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Deutschland liegt bei 3.149 Euro, während Eigentumswohnungen im Schnitt für 3.272 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Diese Durchschnittswerte klingen stabil, doch für einen gewerblich orientierten Fonds wie den Leading Cities Invest sind die regionalen Unterschiede und die spezifischen Anforderungen an Büro- und Einzelhandelsobjekte entscheidend.

Das Problem vieler offener Immobilienfonds ist die sogenannte Liquiditätsfalle. Während Anleger ihre Anteile (unter Beachtung der KAGB-Fristen) zurückgeben möchten, lassen sich die zugrunde liegenden Immobilien nicht innerhalb weniger Tage verkaufen. Wenn dann, wie im aktuellen Fall, die Finanzierungssituation mit einem Zinssatz von 3,89 Prozent angespannt bleibt, sinkt die Zahl der potenziellen Käufer für die verbleibenden zwölf Objekte des Kanam-Fonds. Die geordnete Abwicklung soll nun verhindern, dass Immobilien unter Zeitdruck zu "Notpreisen" verkauft werden müssen, was den Verlust für die verbleibenden Anleger noch vergrößern würde.

Der Mechanismus der Abwicklung

Die geordnete Abwicklung ist ein strukturierter Prozess. Die Kanam Grund Group wird die verbleibenden zwölf Immobilien schrittweise veräußern. Die daraus resultierenden Nettoverkaufserlöse – also das Geld, das nach Abzug von Steuern, Gebühren und laufenden Krediten übrig bleibt – werden zu gleichen Teilen an alle Anleger ausgezahlt. Dieser Prozess kann mehrere Jahre in Anspruch nehmen, da das Ziel darin besteht, den bestmöglichen Preis am Markt zu erzielen.

Für die Anleger bedeutet dies jedoch eine lange Wartezeit und die Ungewissheit, wie viel von ihrem ursprünglichen Kapital am Ende tatsächlich zurückfließt. Die massiven Abschreibungen der Vorjahre haben das Polster bereits deutlich schrumpfen lassen. Der Fall Leading Cities Invest zeigt schmerzhaft auf, dass die Annahme, Immobilienfonds seien eine "Quasi-Tagesgeld-Anlage" mit Sachwertschutz, in einem Hochzinsumfeld nicht mehr haltbar ist.

Einordnung für Investoren

Die Abwicklung des Leading Cities Invest durch die Kanam Grund Group ist mehr als nur das Ende eines einzelnen Finanzprodukts; sie ist ein Warnsignal für die gesamte Branche der offenen Immobilienfonds. Für Investoren, ob Einsteiger oder erfahrene Profis, verdeutlicht dieser Fall das inhärente Liquiditätsrisiko dieser Anlageklasse. Wenn die Rücknahmewünsche der Anleger die Liquiditätsreserven des Fonds übersteigen und gleichzeitig der Transaktionsmarkt aufgrund von Finanzierungskosten von 3,89 Prozent stagniert, bleibt oft nur der Weg der Liquidation.

Ein zentraler Aspekt, den Investoren nun kritisch prüfen müssen, ist die Bewertung der Immobilien in den Fondsportfolios. Die massiven Abschreibungen von fast 32 Prozent innerhalb von zwei Jahren beim Kanam-Fonds zeigen, dass die Gutachterwerte oft zeitversetzt auf die reale Marktdynamik reagieren. Der aktuelle Immobilienpreisindex von 98,90 deutet darauf hin, dass die Talsohle bei den Preisen möglicherweise noch nicht vollständig durchschritten ist oder eine Seitwärtsbewegung bevorsteht.

Chancen ergeben sich in diesem Umfeld primär für eigenkapitalstarke Käufer, die nun aus Abwicklungen wie dieser hochwertige Objekte zu attraktiveren Konditionen erwerben können. Für Privatanleger hingegen rückt die Bedeutung der Diversifikation in den Vordergrund. Die Konzentration auf nur einen Sektor oder eine Fondsgesellschaft birgt Klumpenrisiken, die besonders in Phasen marktweiter Preiskorrekturen gefährlich werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Markt für offene Immobilienfonds vor einer Phase der Bereinigung steht. Die regulatorischen Hürden des KAGB sorgen zwar für einen geordneten Prozess, können aber fundamentale Marktentwicklungen wie steigende Zinsen und sinkende Nachfrage nicht außer Kraft setzen. Anleger sollten ihre Portfolios auf die Werthaltigkeit der unterlegten Immobilien und die Liquiditätsausstattung der Fonds prüfen. Es zeigt sich einmal mehr, dass Sachwerte zwar Schutz vor Inflation bieten können, aber nicht immun gegen Zinszyklen und Liquiditätsengpässe sind.

Für eine individuelle Bewertung empfiehlt sich die Beratung durch einen qualifizierten Immobilienexperten oder Steuerberater.