Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen: Ende der Doppelbesteuerung durch neues Gesetz

Die Dynamik auf dem deutschen Immobilienmarkt wird im Jahr 2026 maßgeblich durch rechtliche Anpassungen geprägt, die langjährige Unsicherheiten im Bereich der Transaktionskosten beseitigen sollen. Eine der bedeutendsten Entwicklungen betrifft die Besteuerung von sogenannten Share Deals, bei denen nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an der besitzenden Gesellschaft den Eigentümer wechseln. Wie www.iz.de berichtet, hat der Gesetzgeber nun eine entscheidende Hürde genommen, um die drohende doppelte Erhebung der Grunderwerbsteuer in bestimmten Konstellationen zu beenden. Diese Neuerung ist eine Reaktion auf die komplexe Verzahnung von Kaufvertragsabschlüssen und deren späterem Vollzug, die in der Vergangenheit oft zu einer unverhältnismäßigen steuerlichen Belastung geführt hat. Für Investoren und Marktteilnehmer bedeutet dies eine erhebliche Steigerung der Planungssicherheit in einem Marktumfeld, das durch stabilisierte, aber dennoch herausfordernde Rahmenbedingungen gekennzeichnet ist.

Der Mechanismus der Anteilsübertragung und das Problem der Doppelbesteuerung

Um die Tragweite der neuen gesetzlichen Regelung zu verstehen, muss man zunächst das Konzept des "Share Deals" betrachten. Im Gegensatz zum "Asset Deal" – dem direkten Kauf eines Grundstücks, bei dem die Grunderwerbsteuer (eine Steuer, die beim Erwerb von Immobilien oder entsprechenden Gesellschaftsanteilen anfällt) klar definiert ist – erwirbt der Käufer bei einem Share Deal Anteile an einer Kapital- oder Personengesellschaft, der die Immobilie gehört.

Das Problem der Doppelbesteuerung entstand bisher oft durch das Auseinanderfallen von "Signing" und "Closing". Unter "Signing" versteht man den Zeitpunkt der rechtsverbindlichen Unterzeichnung des Kaufvertrags, während das "Closing" den tatsächlichen Vollzug des Geschäfts beschreibt, also den Moment, in dem die Anteile rechtlich auf den neuen Eigentümer übergehen. In der Vergangenheit konnte es passieren, dass sowohl der schuldrechtliche Vertrag (Signing) als auch der spätere dingliche Übergang (Closing) separat steuerliche Tatbestände erfüllten. Laut dem aktuellen Gesetzesbeschluss vom 12. Juni 2026, dem Bundestag und Bundesrat nun zugestimmt haben, soll diese Praxis der doppelten Steuererhebung endgültig unterbunden werden. Dies sorgt dafür, dass ein wirtschaftlich einheitlicher Vorgang auch steuerlich nur noch einmal erfasst wird, was die Transaktionsnebenkosten für großvolumige Portfolio-Verkäufe spürbar senken kann.

Rückblick: Die Weichenstellung durch die Reform von 2021

Die aktuelle Gesetzesänderung baut auf den Verschärfungen auf, die bereits am 1. Juli 2021 mit dem "Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes" in Kraft getreten sind. Damals war das Ziel primär, missbräuchliche Steuergestaltungen einzudämmen, die es großen Investoren ermöglichten, die Grunderwerbsteuer fast vollständig zu umgehen. Eine der zentralen Änderungen war die Senkung der maßgeblichen Beteiligungsgrenze: Seitdem wird Grunderwerbsteuer bereits dann fällig, wenn 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen werden – zuvor lag diese Grenze bei 95 %.

Zudem wurde der Beobachtungszeitraum, innerhalb dessen solche Übertragungen summiert werden, von fünf auf zehn Jahre verlängert. Dies bedeutet, dass Anteilsübertragungen über ein ganzes Jahrzehnt hinweg nachgehalten werden, um zu prüfen, ob die 90-Prozent-Schwelle überschritten wurde. Für Kapitalgesellschaften wurde mit dem § 1 Abs. 2b GrEStG ein neuer Ergänzungstatbestand eingeführt. Ein Ergänzungstatbestand ist eine gesetzliche Regelung, die sicherstellt, dass auch Vorgänge besteuert werden, die wirtschaftlich einem Immobilienkauf gleichkommen, selbst wenn kein direktes Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Wenn innerhalb von zehn Jahren mehr als 90 % der Anteile einer Kapitalgesellschaft auf "neue Gesellschafter" übergehen, löst dies die Steuer aus. Die aktuelle Neuerung von 2026 repariert nun die handwerklichen Fehler dieser früheren Reform, die unbeabsichtigt zu der beschriebenen Doppelbesteuerung führten.

Marktumfeld 2026: Zinsen und Immobilienpreise im Fokus

Die steuerliche Entlastung trifft auf einen Markt, der sich nach den Turbulenzen der frühen 2020er Jahre auf einem neuen Plateau eingependelt hat. Der Immobilienpreisindex, ein statistisches Maß zur Abbildung der durchschnittlichen Preisentwicklung von Immobilien, lag im Jahr 2025 bei 98.90 Punkten. Dies deutet auf eine Konsolidierung der Preise hin, nachdem die rasanten Wertsteigerungen der Vorjahre durch das veränderte Zinsumfeld gebremst wurden.

Besonders relevant für die Kalkulation von Investoren sind die Finanzierungskosten. Im April 2026 liegen die Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung von über zehn Jahren bei durchschnittlich 3.89 %. Zum Vergleich: In der Niedrigzinsphase vor 2022 lagen diese Sätze oft deutlich unter 1.5 %. Ein Zinssatz von 3.89 % erfordert von Investoren eine wesentlich präzisere Kalkulation der Cashflows (der laufenden Einnahmenüberschüsse). In einem solchen Umfeld wiegen Transaktionskosten wie die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises liegt, besonders schwer. Die Vermeidung einer doppelten Besteuerung ist daher nicht nur eine Frage der steuerlichen Gerechtigkeit, sondern ein handfester wirtschaftlicher Faktor für die Realisierbarkeit von Projekten.

Verlängerte Behaltensfristen und ihre Auswirkungen

Ein weiterer wichtiger Aspekt der Regulierung sind die Behaltensfristen. Diese Fristen legen fest, wie lange ein Gesellschafter seine Anteile halten muss, damit bestimmte Steuerbefreiungen – etwa bei Übertragungen innerhalb von Konzernen oder zwischen Gesellschaftern und Personengesellschaften – wirksam bleiben. Mit der Reform von 2021 wurden diese Fristen von ehemals fünf Jahren auf zehn bzw. in manchen Fällen sogar 15 Jahre ausgedehnt.

Diese langen Zeiträume binden Kapital und schränken die Flexibilität von Investoren ein. Wer eine Immobilie über eine Gesellschaftsstruktur erwirbt, muss heute strategisch weitaus langfristiger planen als noch vor wenigen Jahren. Die Ausdehnung der Fristen sollte verhindern, dass Immobilien "kurzfristig" durch das Hin- und Herschieben von Firmenanteilen steuerfrei den Besitzer wechseln. In Kombination mit der nun korrigierten Doppelbesteuerung bei Signing und Closing entsteht ein rechtlicher Rahmen, der zwar strenger ist als vor 2021, aber durch die aktuelle Korrektur im Jahr 2026 zumindest logische Inkonsistenzen beseitigt.

Strategische Implikationen für die Praxis

Für die Praxis bedeutet das Ende der Doppelbesteuerung vor allem eine Vereinfachung der Vertragsgestaltung. In den letzten Jahren mussten Juristen und Steuerberater hochkomplexe Klauseln in Kaufverträge einbauen, um sicherzustellen, dass das steuerliche Risiko zwischen Käufer und Verkäufer fair verteilt wird, falls das Finanzamt zweimal zugreifen sollte. Diese "Tax Indemnity"-Klauseln (Steuerfreistellungen) können nun einfacher gefasst werden.

Zudem gewinnt der Faktor Zeit an Bedeutung. Da der Übergang von 90 % der Anteile innerhalb von zehn Jahren die Steuer auslöst, ist eine lückenlose Dokumentation der Gesellschafterhistorie unerlässlich. Käufer müssen im Rahmen der Due Diligence (der sorgfältigen Prüfung eines Kaufobjekts) akribisch prüfen, welche Anteilsbewegungen in den letzten 120 Monaten stattgefunden haben. Ein unbedachter Zukauf von nur wenigen Prozentpunkten könnte ansonsten eine Lawine an Steuerzahlungen für das gesamte Immobilienvermögen der Gesellschaft auslösen.

Einordnung für Investoren

Die Beendigung der doppelten Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen ist ein positives Signal für den deutschen Immobilienstandort. Es zeigt, dass der Gesetzgeber bereit ist, systemische Fehler zu korrigieren, die den Transaktionsmarkt unnötig belastet haben. In einer Phase, in der der Immobilienpreisindex bei 98.90 (Stand 2025) eine Seitwärtsbewegung zeigt und die Finanzierungskosten mit 3.89 % (Stand April 2026) auf einem historisch normalen, aber im Vergleich zur jüngsten Vergangenheit hohen Niveau liegen, ist jede Senkung der Nebenkosten willkommen.

Dennoch sollten Investoren nicht den Fehler machen, die Komplexität von Share Deals zu unterschätzen. Die Senkung der Beteiligungsschwelle auf 90 % und die Ausweitung der Haltefristen auf bis zu 15 Jahre bleiben bestehen. Diese Regelungen erfordern eine weitaus tiefere steuerliche Expertise als ein klassischer Immobilienkauf. Während die Korrektur der Doppelbesteuerung technische Risiken mindert, bleibt das strategische Risiko einer unbeabsichtigten Steuerpflicht durch Anteilsverschiebungen hoch.

Für Einsteiger im Markt bedeutet dies: Der direkte Erwerb (Asset Deal) bleibt trotz meist höherer Transparenz oft die sicherere Wahl, während Share Deals aufgrund der administrativen Hürden und der nun strengen 10-Jahres-Überwachung primär erfahrenen Akteuren mit entsprechender Rechtsberatung vorbehalten bleiben sollten. Die Marktstabilität im Jahr 2026 bietet zwar Chancen, doch die steuerliche Flanke muss dauerhaft abgesichert sein, um die Rentabilität der Investments nicht zu gefährden.

Für eine individuelle Bewertung empfiehlt sich die Beratung durch einen qualifizierten Immobilienexperten oder Steuerberater.

Quellen

• www.iz.de
• Deutsche Bundesbank – Zeitreihe BBK01.WPWQ01.Q, 2025
• destatis.de
• bundesbank.de
• zia-deutschland.de
• bundestag.de
• engelvoelkers.com
• immowelt.de