BGH-Urteil: Gewinnabsicht des Mieters beendet Anspruch auf Untervermietung
In einem für den deutschen Wohnimmobilienmarkt richtungsweisenden Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Vermietern bei Untervermietungsgesuchen deutlich gestärkt. Die Entscheidung vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) setzt der zunehmenden Praxis, Mietwohnungen zur Erzielung signifikanter Gewinne unterzuvermieten, klare rechtliche Grenzen. Für professionelle Investoren und Asset Manager ergibt sich daraus eine Neubewertung von Risiken und Handlungsmöglichkeiten im Portfoliomanagement. In einem Marktumfeld, das von anhaltender Wohnraumknappheit, steigenden Baukosten und einer leichten Erholung der Immobilienpreise geprägt ist, liefert das Urteil eine wichtige juristische Klarstellung, die die Balance zwischen Mieterrechten und Eigentümerinteressen neu justiert.
Die Kernaussage des BGH-Urteils (Az. VIII ZR 228/23)
Der Kern der Karlsruher Entscheidung liegt in der Auslegung des "berechtigten Interesses" des Mieters gemäß § 553 Abs. 1 BGB. Der BGH stellte klar, dass dieses Interesse primär dem Erhalt der Wohnung bei veränderten Lebensumständen dient – etwa bei einem berufsbedingten Auslandsaufenthalt oder der Gründung einer neuen Lebensgemeinschaft. Ein Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung besteht jedoch nicht, wenn das primäre Ziel des Mieters die Generierung von Einnahmen ist, die seine eigenen Mietkosten und wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigen.
Der dem Urteil zugrundeliegende Fall aus Berlin illustriert die Dimension des Problems: Ein Mieter hatte eine Zweizimmerwohnung für eine Nettokaltmiete von 460 € angemietet. Ohne Zustimmung der Vermieterin vermietete er diese für 962 € Nettokaltmiete zuzüglich Nebenkosten, was einer monatlichen Gesamteinnahme von 1.100 € entsprach. Dies entspricht einem Mietaufschlag von über 100 %. Der BGH sah hierin keine schützenswerte Handlung mehr, sondern ein Geschäftsmodell, das den Zweck des Wohnraummietrechts untergräbt. Die Entscheidung differenziert damit klar zwischen einer legitimen teilweisen Refinanzierung der eigenen Miete und einer gewinnorientierten, quasi-gewerblichen Nutzung des Mietobjekts.
Marktkontext: Anhaltender Angebotsdruck trifft auf neue Geschäftsmodelle
Das BGH-Urteil fällt in eine Zeit extremer Anspannung auf den deutschen Wohnungsmärkten. Die strukturelle Wohnungsnot, mit einem jährlichen Neubaubedarf von rund 400.000 Einheiten, trifft auf eine Realität hoher Baukosten, die im November 2025 um 5,4 % gegenüber dem Vorjahr stiegen. Dies dämpft die Bautätigkeit und verschärft den Mangel im Bestand. Insbesondere in den Metropolen sind die Leerstandsquoten historisch niedrig; in Berlin lag sie zuletzt bei lediglich 0,8 %.
Diese Knappheit schafft erhebliche Anreize für Arbitragegeschäfte. Die wachsende Popularität von Kurzzeitvermietungsplattformen hat diesen Trend beschleunigt. Der Markt für Kurzzeitvermietungen wuchs allein im Jahr 2025 um 12 % gegenüber dem Vorjahr. Mieter mit günstigen Altverträgen sehen sich zunehmend in der Lage, durch Untervermietung an Touristen oder befristet suchende Personen eine Rendite zu erwirtschaften, die die eigene Miete bei Weitem übersteigt. Dieses Phänomen der "Schatten-Hotellerie" entzieht dem regulären Wohnungsmarkt dringend benötigte Einheiten und führt zu Konflikten innerhalb von Liegenschaften. Das BGH-Urteil ist somit auch eine direkte juristische Reaktion auf die Auswüchse der Plattformökonomie im Wohnsegment.
Praktische Konsequenzen für das Asset und Property Management
Für Eigentümer und deren Verwaltungsgesellschaften ergeben sich aus der neuen Rechtsprechung konkrete operative Vorteile. Die Entscheidung legitimiert eine genauere Prüfung von Untervermietungsanträgen.
1. Verschärfte Prüfungspflicht und -möglichkeit: Asset Manager können und sollten künftig bei einem Antrag auf Untervermietungserlaubnis die Höhe der geplanten Untermiete erfragen. Liegt diese erheblich über der Hauptmiete (anteilig auf die Fläche bezogen), kann dies als starkes Indiz für eine unzulässige Gewinnabsicht gewertet werden und die Verweigerung der Erlaubnis rechtfertigen. Eine pauschale Ablehnung bleibt unzulässig, aber die Begründungslast für das "berechtigte Interesse" verschiebt sich de facto stärker zum Mieter.
2. Verbesserte Kontrollinstrumente: Das Urteil stärkt die Position des Vermieters bei der Aufdeckung und Sanktionierung unerlaubter Untervermietungen. Stellt sich heraus, dass ein Mieter ohne Erlaubnis und mit Gewinnabsicht untervermietet, liefert das Urteil eine solide Grundlage für eine Abmahnung und im Wiederholungsfall für eine fristlose Kündigung des Hauptmietvertrages.
3. Risikominimierung im Portfolio: Die unkontrollierte, kommerzielle Untervermietung stellt ein erhebliches Risiko dar. Sie führt zu erhöhter Fluktuation, überdurchschnittlicher Abnutzung der Bausubstanz und potenziellen Störungen der Hausgemeinschaft. Durch die gestärkte Rechtsposition können Investoren diese Risiken nun proaktiver managen und den eigentlichen Zweck ihrer Wohnimmobilien – die Bereitstellung von langfristigem Wohnraum – besser sicherstellen.
Einordnung für Investoren
Das BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 ist ein bedeutender Meilenstein für die Professionalisierung des deutschen Wohnimmobilienmarktes. Es stellt keine grundlegende Umwälzung des Mietrechts dar, sondern eine notwendige Präzisierung im Lichte neuer Marktphänomene. Für Investoren, Bauträger und Fondsmanager ergeben sich daraus primär Chancen zur Risikobegrenzung und zur Stabilisierung ihrer Portfolios. Die Möglichkeit, die kommerzielle Ausschlachtung von günstigem Wohnraum durch Mieter zu unterbinden, schützt den Wert des Assets und die Integrität der Mieterstruktur. Es geht nicht darum, dem Mieter die Flexibilität zur Überbrückung persönlicher Sondersituationen zu nehmen, sondern darum, die Umwandlung von Wohnraum in ein privates Profitcenter zu verhindern.
Strategisch bedeutet dies eine Stärkung des aktiven Asset Managements. Die Entscheidung unterstreicht die Notwendigkeit, Mietverhältnisse und die Nutzung der Objekte genau zu überwachen. Die Risiken, die von einer unkontrollierten "Schatten-Hotellerie" im eigenen Portfolio ausgehen – von rechtlichen Auseinandersetzungen über Reputationsschäden bis hin zu einer schnelleren Wertminderung der Immobilie – können nun effektiver eingedämmt werden. Während das Urteil keinen direkten Einfluss auf die erzielbare Miete des Eigentümers hat, sichert es doch die langfristige Stabilität der Cashflows, indem es spekulative und kurzfristige Nutzungsmodelle durch Mieter erschwert. In einem Markt, der sich nach einer Preiskorrektur wieder stabilisiert und für 2026 moderate Preissteigerungen erwartet, ist die Sicherung stabiler, langfristiger Mietverhältnisse ein entscheidender Faktor für den Anlageerfolg. Das Urteil ist somit ein wichtiges Instrument zur Werterhaltung und Risikokontrolle.
Für eine individuelle Bewertung empfiehlt sich die Beratung durch einen qualifizierten Immobilienexperten oder Steuerberater.
