Alarm am Mietmarkt: Verliert Deutschland drei Millionen Wohnungen durch das Heizungsgesetz?
Wir schreiben das Jahr 2026, und die Debatte um die Wärmewende in Deutschland hat eine neue, besorgniserregende Stufe erreicht. Während die Bundesregierung die Dekarbonisierung des Gebäudesektors vorantreibt, wächst der Druck auf private Vermieter und Mieter gleichermaßen massiv an. Wie aktuell merkur.de berichtet, steht ein Schreckensszenario im Raum, das den ohnehin schon überhitzten Wohnungsmarkt in seinen Grundfesten erschüttern könnte: Bis zu drei Millionen Mietwohnungen drohen dem Markt verloren zu gehen. Diese Warnung, die maßgeblich von Verbänden wie dem Eigentümerverband Haus & Grund sowie dem Sozialverband SoVD getragen wird, verdeutlicht die tiefe Verunsicherung über die wirtschaftliche Umsetzbarkeit der neuen energetischen Vorgaben.
Die 65-Prozent-Hürde: Das technische Dilemma im Bestand
Der Kern der aktuellen Krise liegt in den strikten Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), oft schlicht als Heizungsgesetz bezeichnet. Das GEG ist ein Regelwerk, das festlegt, welche energetischen Standards Gebäude erfüllen müssen, um den CO2-Ausstoß im Wohnsektor zu senken. Seit den neuesten Verschärfungen muss jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Was in der Theorie nach einem logischen Schritt zum Klimaschutz klingt, erweist sich in der Praxis vieler Bestandsbauten als technisches und finanzielles Hindernis.
Besonders kritisch ist die Situation bei Gebäuden mit Gasetagenheizungen. Eine Gasetagenheizung ist ein System, bei dem jede Wohnung in einem Mehrfamilienhaus über ein eigenes, meist kompaktes Gasgerät in der Küche oder im Bad beheizt wird, statt über eine zentrale Heizungsanlage im Keller. In Deutschland betrifft dies Millionen von Haushalten, vor allem in urbanen Altbaubeständen. Der Einbau von Wärmepumpen — Geräten, die Wärme aus der Luft oder dem Boden gewinnen und mit Strom betreiben — ist hier oft technisch nicht einsatzbereit oder mit extremem Aufwand verbunden. Oft fehlt der Platz für die Außeneinheiten, oder die vorhandenen Heizkörper und Rohrleitungen sind nicht für die niedrigen Vorlauftemperaturen einer Wärmepumpe ausgelegt.
Kostenrisiken und die neue Beteiligungspflicht der Vermieter
Ein weiterer Faktor, der die Befürchtungen befeuert, ist eine weitreichende Änderung in der Kostenstruktur. Wenn Vermieter die 65-Prozent-Vorgabe nicht erfüllen können oder wollen und stattdessen weiterhin auf fossile Lösungen setzen müssen — etwa weil ein Fernwärmeanschluss fehlt oder eine Wärmepumpe technisch unmöglich ist —, greifen neue Sanktionsmechanismen. Laut den aktuellen Regelungen müssen sich Vermieter in solchen Fällen verstärkt an den Heizkosten der Mieter beteiligen.
Dieses Kostenrisiko wird von Experten als "unkalkulierbar" eingestuft. Bisher galt in Deutschland weitgehend das Verursacherprinzip: Wer viel heizt, zahlt viel. Durch die neue gesetzliche Lage verschiebt sich die finanzielle Last. Vermieter müssen nun für die energetische Beschaffenheit des Gebäudes geradestehen, auch wenn sie auf die technische Umsetzung kaum Einfluss haben. Für viele private Kleinvermieter, die oft nur eine oder zwei Wohnungen als Altersvorsorge besitzen, bricht damit die Rendite weg. Wenn die laufenden Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und nun auch anteilige Heizkosten die Mieteinnahmen übersteigen, wird die Vermietung zum Verlustgeschäft.
Flucht aus der Vermietung: Der Verkauf als letzter Ausweg
Die Konsequenz aus dieser finanziellen Sackgasse ist laut Verbänden eine massive Flucht aus dem Mietmarkt. Anstatt in teure und oft ineffiziente Sanierungen zu investieren, die sich über die Miete kaum refinanzieren lassen, könnten viele Eigentümer ihre Wohnungen verkaufen. Das Problem dabei: Diese Wohnungen verschwinden zwar nicht physisch, aber sie verlassen den Mietmarkt. Oft werden sie in Eigentumswohnungen umgewandelt und an Selbstnutzer veräußert.
Für den ohnehin angespannten Mietmarkt ist das eine Katastrophe. Wenn das Angebot an Mietwohnungen sinkt, steigen die Preise für die verbleibenden Objekte weiter an. Laut Daten von immobilienscout24.de ist der Druck auf die Mieten bereits in den letzten Jahren kontinuierlich gewachsen, während die Neubauzahlen weit hinter den Regierungszielen zurückbleiben. Ein Wegfall von potenziell drei Millionen Wohnungen würde die soziale Schieflage in deutschen Großstädten massiv verschärfen.
Marktdynamik 2026: Zwischen Zinsen und Zuwanderung
Die aktuelle Situation wird durch die allgemeine wirtschaftliche Lage zusätzlich verkompliziert. Die Daten der bundesbank.de zeigen, dass sich die Finanzierungskosten für Immobilien zwar auf einem gewissen Niveau stabilisiert haben, aber weit über dem Nullzins-Niveau der 2010er Jahre liegen. Das macht energetische Sanierungen, die oft sechsstellige Beträge pro Gebäude kosten, noch schwerer finanzierbar.
Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch. Wie das Statistische Bundesamt (destatis.de) sowie Informationen auf wikipedia.org belegen, sorgt die anhaltende Zuwanderung für eine positive Bevölkerungsentwicklung. Mehr Menschen benötigen mehr Wohnraum, während das Angebot durch das Heizungsgesetz und die Flaute im Neubau eher schrumpft. Diese Divergenz — also das Auseinanderklaffen von Angebot und Nachfrage — ist der Haupttreiber für die aktuelle Preisspirale.
Zusätzlich zeigen Berichte des Bundeswirtschaftsministeriums, dass die wirtschaftliche Entwicklung insgesamt gemischt verläuft. Während einige Sektoren wachsen, leiden bauintensive Branchen unter den hohen Auflagen und Kosten. Die Unsicherheit darüber, welche Heiztechnologie in fünf oder zehn Jahren noch zulässig oder bezahlbar ist, führt zu einer Attentismus-Haltung: Es wird weniger investiert, was die Substanz der Gebäude langfristig gefährden könnte.
Einordnung für Investoren
Für Investoren stellt das Jahr 2026 eine Phase des Umbruchs dar, die sowohl erhebliche Risiken als auch spezifische Chancen birgt. Das Szenario eines Wegfalls von drei Millionen Mietwohnungen ist primär ein Risiko für die soziale Stabilität und den breiten Mietmarkt, doch für den strategischen Investor bedeutet es eine notwendige Neuausrichtung des Portfolios.
Die Kernherausforderung bleibt die energetische Beschaffenheit. Objekte mit Gasetagenheizungen in Gebieten ohne absehbare Fernwärmeplanung gelten derzeit als Hochrisiko-Assets. Hier drohen nicht nur hohe Sanierungskosten, sondern auch gesetzliche Beteiligungspflichten an den Heizkosten, die die Netto-Kaltrendite — also das Verhältnis der Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten zum Kaufpreis — empfindlich schmälern können. Investoren sollten daher verstärkt auf die "ESG-Konformität" achten. ESG steht für Environmental, Social und Governance und beschreibt Kriterien, nach denen die Nachhaltigkeit und gesellschaftliche Verantwortung von Investitionen bewertet werden.
Auf der Chancenseite steht die ungebrochene Nachfrage. Da der Neubau stockt und Bestandswohnungen vom Markt verschwinden, wird die Verknappung die Mieten in den Top-Lagen (A-Städte) und deren Speckgürteln weiter stützen. Wer in der Lage ist, energetisch bereits sanierte Objekte zu erwerben oder Sanierungen effizient durchzuführen, könnte von einer langfristigen Wertsteigerung profitieren, da die "energetische Spreizung" der Marktpreise zunimmt: Sanierte Wohnungen gewinnen an Wert, während unsanierte Bestände mit massiven Preisabschlägen gehandelt werden.
Es ist jedoch Vorsicht geboten: Die regulatorische Dynamik ist hoch, und weitere Verschärfungen oder auch Entlastungen durch politische Kurskorrekturen sind nicht ausgeschlossen. Eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Einbeziehung verschiedener CO2-Preisszenarien ist unerlässlich.
Für eine individuelle Bewertung empfiehlt sich die Beratung durch einen qualifizierten Immobilienexperten oder Steuerberater.
